Verdien av eiendom som diversifiseringsobjekt er en annen «sannhet» uten substans som benyttes i finansmarkedet.

Dette må ikke oppfattes som at eiendom ikke egner seg som investeringsobjekt. Det gjør det i mange tilfeller både avkastningsmessig og ikke minst skattemessig. Det jeg angriper er diversifiseringsevnen i forhold til porteføljer som har høy samvariasjon med syklene i økonomien. Eksempel på slike porteføljer er de med overvekt av aksjer, kredittobligasjoner eller industrielle råvarer.

Eiendom og kredittobligasjoner hadde én ting til felles forut for finanskrisen. Da direkteavkastningen ble lav som følge av de høye eiendomsprisene for førstnevnte og rekordlav meravkastning i forhold til statsobligasjoner for sistnevnte, anbefalte smarte selgere å belåne disse investeringene for at man skulle få litt «trykk» på avkastningen.

Det man i virkeligheten gjorde var å øke risikoen gjennom belåning akkurat når risikoen i den underliggende investeringen var på sitt høyeste. Historien etter viser hvor fatalt dette var.

Erfaringen fra dette krystaliseres i en enkel investeringsregel: Hvis noe er en dårlig investering til å begynne med, så blir den ikke bedre ved belåning.

Når det gjelder diversifiseringsegenskapene til eiendom så kan lesere av denne bloggen selv vurdere dette ved å se på chartet av Dow Jones Industrial Average (INDU) og Dow Jones Real Estate Index (DJUSRE). Perioden vist er fra topp til bunn i finanskrisen.

Eiendomsindeksen topper ut først og trekker deretter med seg aksjemarkedet.

Interessant nok ser vi nøyaktig det samme skje i Kina i 2009. Samvariasjonen (korrelasjonen) mellom aksjemarkedet (SHCOMP) og utviklingen i eiendomsindeksen (SHPROP) er påfallende høy og det er også ved dette tilfellet eiendom som topper ut først og leder an i fallet.

Målt på daglig basis over de 3 siste årene er korrelasjonen mellom aksje- og eiendomsutviklingen både i USA og Kina på over 0.8. Måler man de samme på ukentlig basis over de siste 10 år er korrelasjonsfaktorene henholdsvis 0.66 og 0.78. Begge åpenbart signifikante. Vi får samme resultat når vi måler europeiske aksjer i forhold til europeisk eiendom.

Dette betyr at man øker, ikke demper risikoen ved å ha både aksjer og eiendom i samme portefølje. Verdt å tenke på for de som har behov for reell diversifisering.